年度展望系列一 2020年新房市场怎么走？
2019年，虽然政策端没有放松并重提“房住不炒”，且棚改力度大幅减弱（棚改开工套数预计同比下滑45%），但是新房销售规模继续创下新高，预计全年商品住宅销售面积达到14.9亿平方米，同比增长0.9%，销售额达到13.8万亿，同比增长8.9%。这其中的内在原因是什么？2020年新房市场怎么走，销售规模是否还能继续增长？
我们先来回顾一下没有大的利好因素下，2019年新房市场是如何维持在高位的？
主要原因有三点：第一，新房供应放量且房企降价促销，使得需求释放超出预期。2019年前11月全国新建商品住宅施工面积及新开工面积同比分别增加10.2%和9.3%。第二，棚改退出具有一定滞后效应。逻辑在于棚改专项贷款的到位时间要晚于授信时间，从而去年已授信但今年才到位的资金对冲了今年开工下降带来的负面影响。第三，长尾效应的存在。市场的变动呈现明显的从高能级城市向低能级城市传导的特点，东部及中部城市市场在政策收紧下有明显回落，但是西部省会城市还在缓慢增长，“长尾效应”下三四线成交并没有大幅回落。
图：全国新建商品住宅施工面积及新开工面积（万平方米）
数据来源：国家统计局
图：2019年新建商品住宅销售面积同比增长的部分西部城市
数据来源：贝壳研究院
那明年这些支撑力是否还在？2020年新房销售是否能继续创下新高？
首先，新房市场的支撑力度会减弱，尤其是占据新房市场规模超过50%的三四线城市销售难以持续，会带动整体交易量下滑。从供应端来看，2019年前11月房企土地购置面积减少14.2%，2020年新房供应或将减少，供应端对销售的支撑力减弱。从需求端来看，前期棚改货币化安置透支三四线城市住房需求，在补贴红利消退下，将对明年市场带来下行压力，2019年前11月全国棚改开工量仅315万套，仅为2018年的一半。最后，当前销售的增长是“以价换量”的结果。下半年以来虽住宅销售面积累计同比增长，但累计均价同比增速却出现下降，且单月均价出现下跌，可见成交量的增长来自于“以价换量”，2019年四季度开始，头部房企在三四线城市的降价幅度较大。因此，2020年新房销售预计将掉头向下。
图：全国土地购置面积（万平方米）及同比
数据来源：贝壳研究院
图：全国新建商品住宅累计销售面积同比及累计销售均价同比
数据来源：贝壳研究院
其次，降幅不会太大。原因有两个方面：第一，目前的重点城市纷纷放开户口限制，有利于重点城市新房交易量的增长。贝壳交易数据显示，成都、济南、西安等城市“省内非省会”购房者的比例在持续增长，可见这些城市的房地产市场依旧可以享受到人口和城市化的红利，对长期的新房市场形成支撑。第二，根据市场规律，一般来说市场存在一个“政策逐步消化期”，通常是3年，内在的逻辑是每段时间都一定会有一部分人有买房或者换房的需求需要释放（“千人购房量”逻辑），房价平稳下购买力在时间的推移下会缓慢增长。从2019年来看，2016年大规模调控的城市（天津、上海、南京）成交量在持续下降后开始出现增长，而2017年调控的城市范围更大，按照这一逻辑，需求经过3年后可能缓慢恢复，对2020年的新房市场形成一定支撑。
在下行压力和支撑因素的综合作用下，我们判断2020年新房市场规模将会转向，出现下滑，但下降幅度不会太大。预计2020年全国新建商品住宅销售面积小幅下滑2%至14.6亿平方米，均价同比上涨5%，销售额同比增长3%至14.16万亿。
图：新建商品住宅销售面积及销售额走势
数据来源：国家统计局、贝壳研究院
文章来源 市场研究部 贝壳研究院 2019-12-27