在“后浪凶猛 资产为王”2020华菁年度论坛上，华菁证券执行总经理、房地产行业首席分析师周雅婷女士与深圳愿景微棠商业管理有限公司总经理于宏杰先生，就“社区租赁运营”展开对话。于宏杰先生通过愿景微棠的发展之路，以深圳市场为切入，为现场嘉宾们深入解析了租赁社区的市场概貌、运营逻辑和发展趋势。
（以下为对话实录）
▲周雅婷：我知道愿景微棠是贝壳旗下的租赁运营公司，还是先请您做一下简单介绍吧。
▲于宏杰：对，愿景微棠是 “贝壳系”的公司，核心业务包括：一、核心资产投资。主要在一些城市的核心区域买核心物业，有合适机会会重新做销售。2018年成立后，我们买了北京的三里屯中心。第二、租赁社区。这里面分为两类：首先是北京，我们在北京拿地后做租赁社区，整个土地是集体用地，这样做完后可以租50-70年；其次在深圳，我们在做城中村改造。第三、尝试做城市老旧小区的改造，大家可以看到深圳三环以内有很多年代很久的小区，现在因为各种原因拆迁比较困难，无论是规划限制，还是绿植保护的考量，而且相对来说小区位置是比较黄金的但又无法拆迁，这些都需要做大规模的改造。今年7月份国务院出台了文件，要投资6万亿，把整个城市老旧小区做升级。
回过头说深圳的事情，深圳特点就是城市面积很小，大概只有上海的三分之一，同时超过50%的面积都是山地，不太适合建设，今天基本拿不出土地来；另外深圳比较特别的是城市住房的自有率非常低，北京和上海的商品房公房套数约800多万套，而深圳商品房总套数大约只有180万套。大部分城市住房自有率80%-90%，甚至可以接近100%，但是深圳市住房自有率只有不到30%，超过70%的人是租房的，而这70%的人大多也是住在城中村的。像北京、上海是一路拆出去的，即使有（城中村）的话也是在北京的五六环，上海也是远郊了，深圳是城中村和商品房夹杂的，就形成了商品房体系和城中村体系。这个状况形成了深圳很特色的供给状况——深圳有超过1000万人在城中村生活。
随着这些年经济发展，深圳市政府发现城中村承载了一个天然职责——城中村起到了天然廉租房的作用，因为租金是（商品房的）三分之一左右，整个城中村给奋斗者提供了起点和空间。因此整个深圳市是希望用新方式解决过去城中村的问题。
所以，2017年底深圳提出了综合整治城中村意见，像城中村的道路、水电气增容等需要政府投资，2017年起拿1000亿改善深圳市城中村的面貌，到今年基本上能结束改造。
其次，引入规模化租赁企业，来改善城中村的居住条件，因为村里面的每一栋楼都是业主，业主就是最早的原住民。但这些楼是村民自建的，房屋设施，尤其是消防安全等方面是很有问题的，因此政府就希望从村民手中收回做改造，愿景也是响应这个号召做工作。
我们的基础想法和逻辑，是希望可以在一个村里面整体做（改造），比如一个村接近300多栋楼，住了3-4万人，我们希望可以在村里收到70%的楼栋，这样就能改造超过1万间的房屋，覆盖3万左右的人口，围绕衣食住行、娱乐来改善生态。
▲周雅婷：在租赁领域，前两年都出现了长租公寓，像自如和开发商自己做的长租公司，如果说成“前浪”的话也不算特别成功，可能掀起了热潮，但是因为各种原因就销声匿迹了。
而愿景微棠做的是运营，这和之前“前浪”们做的单个集中式公寓运营对比，在能力上的要求以及面临的问题、做得好和不好的地方、困难与挑战都在哪些方面？
▲于宏杰：首先，我认为长租公寓的赛道跟我们现在做的不是一个，无论过去是分散式还是集中式（改造），主要是2C和2B。而我们的生意起点是2G的。
其次，像过去分散式的改造基本上主要涉及到房间内和楼道里，相对来说难度比较小，因为基本上是一个单套的装修工程；现在我们做的是在整个社区进行，从前期的市政规划到社区未来的布局，大的消防、配套等是一整套的综合能力，这样的逻辑是不一样的，这方面要求很高。
再往后作为社区运营，管理100间房和1000间房难度肯定不是10倍的。当涉及到运营时，长租会是基本盘，还会涉及到商业、停车、物业管理等方式。
还有一个更综合的能力就是融资能力。无论是分散式、集中式投入的规模比较小。像单套投入市场有3-5万套，集中式项目大概也是3-5万的投入。如果以村来看的话，大概一个村需要5-6亿，未来在深圳做大体量的需要500-600亿的资金。这样的话链条会非常长和综合，这就是我认为的差异。
▲周雅婷：最后您做一个展望吧。城中村在深圳比较多，展望一下这个生意可以做多大，在哪些地方会有比较多的项目。
▲于宏杰：整个房地产项目特点：第一，市场非常大，长租市场一年是2万亿左右，未来可能是3-5万亿。第二，地域性非常强。很难形成地区垄断，任何一个生意模式和逻辑都要结合当地特点因地制宜。第三，投入重。简单来说就是时间就是朋友，每做一年，第二年就是在第一年基础上做，越往后体量规模越来越大。讲到贝壳，我们大概熬了19年的时间才上市，中间没有怎么用过资本的钱。我认为长租是需要持续投入、稳定运营，是很辛苦的活，越往后规模效应会越强，价值越大。
比如说，深圳要做100个村，能住150万人，覆盖300万人口。现在我们大概拿到了100-150万左右，客群平均年龄在24岁左右，大专学历以上有97%，本科学历以上大概在60%，因为深圳整个高校资源是较小的，这样的客群就对整个事情的想象空间非常大，对我们来说核心就是有了空间和人口，在这两个基础上我们有信心。我们需要熬、需要投入、需要时间把价值做出来。
▲周雅婷：谢谢于总。愿景微棠是地产行业的新的“后浪”，我们今天的主题也是“后浪为王”，希望微棠可以成为未来行业里的新势力。
文章来源 华菁证券 2020年10月27日